선린칼럼
[상가관리비 분쟁] - 상가 낙찰 후 전소유자 연체관리비, 누가 내야 하나요?
상가를 낙찰받았는데 전소유자(임차인)의 연체관리비를 제가 내야한다고요?
부동산 특화 전강진 대표 변호사
최근 상가건물에 투자하신 분들 사이에서 공통적으로 들리는 불만이 있습니다.
"낙찰받고 등기까지 마쳤는데, 관리단에서 갑자기 몇 백만 원의 관리비 체납금을 내라고 한다는 거예요. 도대체 이게 무슨 경우죠?"
실제 저희 사무실에도 상가건물을 낙찰받은 후, 이전 소유자가 미납한 관리비를 새 소유자인 자신에게 청구당했다며 도움을 요청하신 분이 있었습니다. 오늘은 이 문제에 대해 ‘상가관리비에 대한 대표적인 분쟁 사례’, 그리고 현실적인 대응책까지 함께 짚어보겠습니다.
1. 집합건물과 관리비 청구의 기본 개념
상가건물, 아파트처럼 여러 사람이 전유와 공용공간을 함께 사용하는 건물을 **‘집합건물’**이라고 합니다.
이러한 건물에는 보통 공용부분 관리비와 전유부분 관리비가 따로 존재하죠.
▶ 공용부분: 엘리베이터, 계단, 복도, 청소, 건물 보험료 등
▶ 전유부분: 개별 호실의 난방비, 수도요금 등
판례는 이 중 공용부분에 해당하는 관리비는 새로운 소유자에게 청구할 수 있다고 분명히 하고 있습니다.
“공유자가 공용부분에 관하여 가지는 채권은 특별승계인에게도 행사할 수 있다.”
— 집합건물법 제18조, 대법원 2001다8677 전원합의체 판결
즉, 낙찰을 받든, 매수계약을 했든, 소유권을 넘겨받은 사람은 공용부분 관리비를 ‘승계’하게 되는 것입니다.
2. 전 소유자의 연체관리비는 어디까지 승계되나요?
공용부분 관리비는 새로운 소유자가 내야 할 의무가 인정되지만,
전유부분, 즉 개별 호실에서 발생한 비용은 새 소유자가 낼 이유가 없습니다.
그렇다면 낙찰을 받은 입장에서는 어떤 관리비가 공용이고, 어떤 관리비가 전유인지 알 수 있어야 할 텐데요.
현실은 다릅니다.
관리단에서 명확한 구분 없이 일괄 청구서를 보내는 경우가 많고, 특히 낙찰 직후에는 이전 소유자의 체납 내역이 신고되지 않아 통보받고서야 알게 되는 경우가 다반사입니다.
3. 점유자(임차인)의 납부의무는 어떤가요?
많은 상가 호실은 임차인이 사용하고 있습니다.
이 경우, 법적으로 임차인도 일정 부분의 관리비 납부 의무가 인정됩니다.
“점유자는 구분소유자가 규약에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다.”
— 대법원 2017다234262
다만, 임차인이 연체한 관리비를 소유자가 무조건 떠안는 구조는 아닙니다.
서울중앙지법 2022나39705 판결은 **소유자와 임차인은 ‘부진정연대채무자’**라고 판시했습니다.
쉽게 말해, 한쪽이 갚으면 다른 쪽의 책임은 소멸하는 관계입니다.
4. 체납 사실을 몰랐는데, 그래도 내야 하나요?
네.공용부분에 대한 관리비는 체납 사실을 알았든 몰랐든 관계없이 새 소유자가 내야 합니다.
이게 집합건물법 제18조의 무서운 점입니다.
하지만 해결방법이 전혀 없는 건 아닙니다.
전 소유자에게 구상권을 행사할 수 있습니다. 내가 부담한 돈을 다시 나에게 갚으라는 권리라고 이해하시면 됩니다.
다만 현실적으로 회수가 어려운 경우가 많죠.
경매 전 체납 내역을 조회할 수 있습니다.
관리단에 문의하면 ‘공용부분 체납액’을 알려주는 경우가 대부분입니다.
이를 바탕으로 낙찰가 산정에 반영하거나, 선공제 조건을 고려해야합니다.
5. 법 개정 움직임도 있습니다
2025년 7월, 더불어민주당 오모 의원은 상가임대차보호법 개정안을 발의했습니다.
임대인은 임차인에게 관리비 내역을 서면으로 제공하도록 의무화하는 내용입니다.
관리비 청구가 ‘깜깜이 청구’가 되는 걸 막기 위해서죠.
소상공인의 28.1%가 과도한 관리비로 고통받고 있다는 실태조사도 함께 공개되었습니다.
6. 결론
이와 같이 집합건물의 관리비 납부의무자는 기본적으로 구분소유자이지만, 법률, 규약, 계약 등에 따라 점유자(임차인)나 특별승계인도 관리비 납부의무를 부담할 수 있습니다.
같은 맥락에서 낙찰을 통해 상가를 매수한 경우, 이전 소유자의 공용관리비 체납은 낙찰자에게 승계됩니다.
하지만 전유부분에 대한 관리비는 승계되지 않으며,
임차인의 체납도 연대가 아닌 ‘부진정연대’ 구조이기 때문에 법적으로 정리할 수 있는 여지가 존재합니다.
???? 주의사항
낙찰 전 반드시 관리비 체납 여부를 확인하세요.
확인된 체납금은 낙찰가에서 공제하거나 계약조건으로 명시하는 것이 좋습니다.
불투명한 관리비 문제, 이제는 계약 전에 꼼꼼히 따지는 것만이 최선의 예방책입니다.
✅ 상가건물 관리비 분쟁, 법률 전문가의 조언이 필요하시다면 선린에서 상담을 받아보시길 바랍니다.
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