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전세사기 예방하려면 공인중개사 확인설명의무 꼭 알아야

오늘은 최근 사회적으로 큰 문제가 되고 있는 전세사기와 관련해, 공인중개사의 확인·설명의무와 관련한 판례를 통해 예방책을 살펴보겠습니다.

1. 공인중개사의 기본 의무

부동산 중개계약은 민법상 위임계약의 성질을 가지므로, 개업공인중개사는 부동산 중개계약의 본지에 따라, 선량한 관리자로서, 중개사무를 처리해야 할 의무가 있습니다(민법 제681조).

개업공인중개사는 당해 중개대상물의 상태와 입지 및 권리관계, 법령에 의한 거래나 이용제한사항, 그 밖의 대통령령으로 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고, 토지대장 등본이나 부동산종합증명서 또는 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다(공인중개사법 제25조 제1항). 이러한 확인⋅설명을 위하여 필요한 때에는 개업공인중개사는 중개대상물의 매도의뢰인이나 임대의뢰인에게 당해 중개대상물에 관한 자료를 요구할 수 있다(공인중개사법 제25조 제2항).

개입공인중개사는 해당 중개대상물의 거래성 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 아니됩니다(공인중개사법 제33조 제1항 제4호) 이를 위반한 경우 징역 1년 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처하게 됩니다(공인중개사법 제49조 제1항 제10호).

2. 전세사기가 많은 유형 – 다가구주택

전세사기가 많이 발생하는 주택의 유형은 다가구 단독주택으로 볼 수 있습니다. 건물이 층별로 세대가 구분되어 있어도, 등기부상 하나의 건물로 등기되어 있는 경우입니다. 건축법 제2조 제2항, 동법 시행령 제3조의5 별표 1에 의하면, 다가구주택은 단독주택의 한 형태로서 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이고, 주택으로 사용되는 층수가 3층 이하인 주택을 의미합니다.대표적인 예는 원룸건물입니다.

이 경우, 세입자는 자신보다 먼저 임차하고 있는 다른 세입자의 세대수와 보증금 액수를 알기 어렵습니다. 그러나 자신보다 먼저 입주해서 살고 있고, 전입신고를 했다면, 주택의 경매시 선순위로 보장받기 때문에, 선순위 임차인의 보증금액수는 임대차계약에 있어서 매우 중요한 사항에 해당합니다.

3. 실제 사건 사례

이 사건 다가구주택은 소외인의 소유로 총 13세대가 거주할 수 있고, 이미 채권최고액 합계 2.32억 원의 각 근저당권이 설정되어 있었습니다. 원고는 2009. 1. 6. 소외인과 이 사건 다가구주택의 일부인 301호에 대하여 임대차보증금을 7천만 원으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다.

피고는 이 사건 임대차계약을 중개하면서 원고에게 이 사건 다가구주택의 부동산등기부에 기재된 근저당권에 관해서는 채권최고액을 고지하고 임대차계약서의 특약사항에 기재했지만, 당시에 이 사건 다가구주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수나 임대차계약의 기간 등의 사항을 확인하여 설명하지 않았고 그 근거자료를 제시하지도 않았습니다.

또한 피고는 이 사건 임대차계약체결 당시에 공인중개사법령에 따라서 원고에게 제공한 중개대상물 확인․설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에도 위 사항을 전혀 기재하지 않았습니다. 이후 이 사건 다가구주택에 대한 경매절차가 개시되었고, 위 절차에서 이 사건 다가구주택의 근저당권자, 소액임차인, 확정일자를 받은 임차인 등이 배당을 받았지만 원고는 이들보다 후순위 권리자여서 임대차보증금반환채권에 관한 배당을 받지 못하였고, 임대인인 소외인으로부터도 임대차보증금을 반환받지 못하였습니다.

원고는 중개업자인 피고가 고의나 과실로 중개대상물에 관한 확인․설명의무를 이행할 의무에 위반하여 원고에게 손해를 가하였으므로 동법 제30조에 의하여 배상할 책임이 있다고 주장하였습니다.

4. 대법원의 판단

당시 쟁점은 “중개업자가 다가구주택 전체의 권리관계까지 확인해야 하는가”였습니다. 공인중개사법 제25조가 규정한 ‘권리관계 확인·설명 의무’를 단순히 특정 호수의 등기부 확인으로만 한정할 수 있는지가 문제였죠.

부동산 중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약 중개를 하는 경우, 임대차계약이 종료된 후 임대차보증금을 반환받을 수 있는지를 임차의뢰인이 판단하는데 필요한 다가구주택의 권리관계에 관한 자료를 제공해야 하므로 단지 부동산 등기부상에 기재된 중개대상물의 권리관계 등을 임차확인하고 임차의뢰인에게 설명하는데 그쳐서는 안 됩니다.

중개업자는 임대의뢰인에게 해당 다가구주택 안에 이미 거주 중인 다른 임차인들의 임대차계약내용 중 개인정보에 관한 부분을 제외한 나머지 부분 즉 임대차보증금, 임대차의 시기 및 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 후 임차의뢰인에게 설명하고 해당 자료를 제시하여야 한다.

또한 공인중개사법 시행규칙이 규정한 위 서식에 의한 중개대상물 확인․설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’란에 해당 내용을 기재하여 교부해야 할 의무가 있고, 만약 임대의뢰인이 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차의 시기 및 종기 등에 관한 자료제공 요구에 응하지 않는 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인․설명서에 기재할 의무가 있다. 따라서 부동산 중개업자가 고의 또는 과실로 위 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상 손해를 입히면 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상하여야 한다.

당시 공인중개사법 제25조 제1항에 따르면, 중개업자는 해당 중개대상물의 권리관계 등을 확인하여 설명할 의무를 부담하는데, 다가구주택 전체의 권리관계가 아니라 단지 자신이 중개를 맡은 다가대주택 내의 특정 호수에 관한 정보만 확인하여 설명하면 의무이행을 다한 것으로 볼 여지도 있기 때문입니다. 이 사건에서 대법원은 중개업자가 다가구주택 내의 다른 임차인의 임대차보증금이나 임대차계약의 시기 및 종기 등에 관한 사항까지도 확인하여 설명할 의무가 있다는 것을 최초로 판시하였습니다. 즉 보증금 회수 가능성에 대하여 필요한 사항을 설명해 주어야 합니다.

5. 결론

이번 판례는 공인중개사의 확인·설명의무를 대폭 확장한 중요한 결정입니다. 단순히 서류 몇 장 보여주는 것으로 끝나는 것이 아니라, 임차인이 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지까지 고려해 설명해야 한다는 것입니다.