전세임대 연구소 [보증금반환청구] - 승소, 공인중개사 배우자가 짜고 보증금을 안 돌려준다면??
페이지 정보
의뢰인 정보
성별 : 여
나이 : 50대
직업 : 회사원
사건경위
✅ “임대차보증금반환 - [공인중개사실장이 보증금을 받고는 계약만료 후 이를 반환하지 않는다면]”
1. 사건의 핵심 요약
빌라 원룸을 임차한 A 씨는 2017년 3월 B 씨와 인계동에 있는 다가구주택에 대하여 임대차계약을 체결하면서 보증금 3,500만 원을 공인중개사 사무실 실장 P 씨에게 지급했습니다. 2년 후 임대차계약은 자동 갱신되었고, 2019년 8월 해당 건물이 Q, R, S 씨에게 매도된 사실을 뒤늦게 알게 되었습니다.
A 씨가 퇴거한 후에도 보증금은 반환되지 않았고, 중개사 P 씨는 이자와 함께 보증금을 반환하겠다는 약속서를 작성했으나 일부만 지급하였습니다. 이에 A 씨는 법무법인 선린을 통해 새로운 임대인들 및 P 씨를 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하게 되었습니다.
2. 상대방(피고)의 반박
피고 측은 크게 두 가지 주장을 했습니다.
첫째, A 씨가 퇴거 이후에도 해당 원룸에 짐을 두고 있었다는 이유로 여전히 주택을 점유하고 있었다며, 보증금 반환 의무가 없다고 항변했습니다.
둘째, A 씨가 새 임차인을 구하는 데 비협조적이었고 지속적으로 협박하였다는 점을 들어 책임을 일부 면피하려 했습니다.
하지만 이 주장들은 모두 충분한 증거 없이 제기되었고, 재판부는 이를 인정하지 않았습니다.
선린의 전략
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법무법인 선린은 이 사건의 핵심을 '임차보증금 반환의무의 명확성'과 '중개인의 실질적 연대책임'에 두었습니다. 우선, 임대차계약이 자동 갱신된 이후에도 A 씨가 계속 거주했고, 이후 건물의 소유권이 이전되었기 때문에 새로운 소유자들(Q, R, S 씨)도 임대인의 지위를 승계했음을 입증했습니다.
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또한 보증금을 실질적으로 수령한 사람이 중개사 P 씨라는 점, 그리고 그 배우자가 등기상 공동소유자였다는 점에 주목하여, 단순한 중개인이 아닌 실질적 보증금 수령자로서 연대책임을 주장했습니다. 특히, P 씨가 작성한 약정서를 통해 자발적으로 반환의무를 인정한 점도 법적으로 연대책임을 뒷받침하는 근거로 활용되었습니다.
소송 결과
담당변호사의 총평
4. 재판부의 판단 “원고의 주장을 인용한다.”
재판부는 임대차계약이 자동 갱신된 이후에도 A 씨가 정당한 임차인의 지위를 유지했고, 퇴거 시점(2020. 1. 7.)까지 계약이 유지되었다고 보았습니다.
또한, 임대인으로 등기된 Q, R, S 씨가 공동으로 보증금 반환의무를 부담하고, 실질적 수령자인 P 씨에게도 역시 작성한 변제 약정서를 바탕으로 연대책임이 있다고 판단하였습니다.
재판부는 A 씨가 P 씨으로부터 일부 보증금(총 8,900,000원 상당)을 수령한 사실을 인정하고, 이를 공제한 나머지 금액 26,100,000원에 대해 새로운 임대인들과 연대책임이 있다고 인정하였습니다. 이에 대해 Q, R, S 씨와 P 씨는 연대하여 26,100,000원 및 지연손해금을 지급하라는 판결을 선고하였습니다.
5. 사건의 키포인트
● 임대차계약의 자동갱신과 임대인 지위 승계: 보증금 반환 책임은 새로운 소유자가 자동 승계한다는 점.
● 공인중개사의 실질적 책임: 보증금을 수령하고 약정서까지 작성한 P 씨는 단순한 중개인이 아닌 실질적으로는 임대인의 지위에 있었음.
● 약정서의 법적 효력: 임의로 작성된 약정서도 연대책임을 명확히 하는 근거가 될 수 있음.
● 반복적인 입금과 충당순위: 이자와 원금의 구분 및 충당 순서가 정확히 계산되어 판결에 반영됨.
6. 결론
임대차계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못해 막막한 상황에 놓인 A 씨는 법무법인 선린의 조력을 통해 실질적으로 보증금 반환을 이끌어낼 수 있었습니다.
이번 사건은 중개인이 배우자와 함께 명의만 바꿔가며 거래를 주도하고, 보증금을 돌려주지 않다가 결국 법정에서 보증금반환에 대한 연대책임이 인정된 사례입니다.
임차인에게는 보증금의 반환이 단지 돈의 문제가 아니라 생존의 문제일 수 있습니다.
이런 문제에 직면했을 때, 법적인 대응과 증거 수집, 그리고 약정서의 활용까지 전문적인 조력이 반드시 필요하다고 하겠습니다.
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